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Achat immobilier : attention au risque de lésion en cas de trop bonne affaire !

Un vendeur s’estimant lésé de plus de 7/12 de la valeur réelle du bien peut intenter une action en justice pour faire annuler la vente ou être indemnisé. Il dispose pour cela d’un délai de 2 ans…

Vous avez réalisé une très bonne affaire sur un bien immobilier et vous savez qu’une fois l’opération conclue, le vendeur ne peut plus en contester le prix. De belles perspectives de plus-value s’offrent donc à vous…

Attention toutefois, car si le prix peut être librement consenti entre les parties, la loi prévoit un dispositif de protection des vendeurs contre les prix de vente manifestement sous-évalués.

Ce mécanisme prévu par les articles 1674 à 1685 du code civil est connu sous le nom d’action en rescision pour lésion. Concrètement, il autorise le vendeur à demander devant un tribunal l’annulation de la vente (ou une indemnisation) s’il a été lésé de plus des 7/12 de la valeur du bien.

Autrement dit, on considère ici qu’un vendeur a été lésé s’il a reçu moins de 5/12 de la valeur réelle du bien immobilier (voir exemple plus bas).

Définition de l’action en rescision

L’action en rescision est un recours juridique actionnable par les parties signataires d’un contrat, par exemple en cas de vente immobilière. Elle a pour but de “rescinder”, ou revenir sur les termes d’un contrat déjà signé. Elle peut aboutir à une redéfinition de l’accord sur la chose ou sur le prix ou à l’annulation du contrat.

Entrepris après la signature de l’acte de vente chez le notaire dans un délai précis, ce type de recours ne peut aboutir que dans des situations exceptionnelles, en cas de lésion sur le prix de vente ou de dol.

L’action en rescision se distingue de l’action en nullité qui en est proche. Cette dernière consiste à annuler simplement un acte. En revanche, la rescision ne remet pas toujours en cause le droit de propriété de l’acquéreur.

2 ans pour agir

Ce droit accordé au vendeur est limité dans le temps : l’action ne peut être engagée que dans les 2 ans qui suivent la vente du bien. En revanche, le vendeur ne peut être privé de ce droit. Toute clause prévoyant la renonciation du vendeur à son droit à agir en rescision serait jugée irrecevable devant un tribunal.

3 experts

La procédure est assez contraignante. Le juge doit en effet s’appuyer sur l’avis de 3 experts qui sont tenus de ne donner qu’un seul avis dans un rapport commun. Les experts sont nommés par le juge (sauf accord préalable des parties).

Les améliorations laissées de côté

L’évaluation de la valeur du bien doit se faire en tenant compte de son état au jour de la vente. Si dans l’intervalle, l’acquéreur a fait des travaux d’amélioration, ces derniers sont laissés de côté pour l’estimation.

Annulation ou indemnisation

Si le vendeur a été lésé, l’acquéreur a deux options : l’annulation de la vente ou l’indemnisation.

S’il opte pour l’indemnisation, il doit alors verser au vendeur le complément de prix (par rapport à l’estimation), déduction faite de 10% du prix total (voir exemple).

Prix estimé par le tribunal – [prix effectivement réglé à l’acte de vente + 10 % du prix estimé] + intérêts légaux

Attention à l’achat-revente avec une grosse plus-value

Il est certes difficile pour un vendeur d’engager une action en rescision pour cause de lésion, celui-ci pouvant avoir des doutes sur l’ampleur réelle de la lésion. En revanche, il peut être alerté par une revente rapide du bien. Si l’opération s’effectue avec une grosse plus-value à la clé, il sera de surcroît plus facile pour le vendeur initial de prouver la lésion (il appartient au notaire de vérifier ce point en cas de revente rapide d’un bien).

Cas où la lésion ne peut être invoquée

La lésion s’applique aux ventes immobilières, notamment de logement entre particuliers. Elle ne peut pas concerner une vente de parts de SCI car cela ne constitue pas une vente d’immeuble. Sont également exclues les ventes en viager et les ventes par adjudication, par nature détachées des prix du marché classique.

Action en rescision pour dol

L’autre cas pouvant aboutir à une action en rescision est le dol, ou vice du consentement. Il s’agit d’un autre type de lésion objective dans laquelle le vendeur a sciemment dissimulé une information de nature à altérer le consentement de l’acquéreur. Ce dernier a découvert, après signature de l’acte de vente, un défaut majeur et non détectable à l’oeil nu lors d’une visite.

Si l’acquéreur est en mesure de prouver que le vendeur avait connaissance de ce défaut majeur avant la vente, un recours pour dol est possible. Là aussi, la victime peut demander deux types de compensation : le paiement d’une indemnité par le vendeur en réparation du préjudice, ou la nullité du contrat de vente.

Le recours à un expert en valeur vénale indépendant est obligatoire

L’évaluation de la valeur d’un bien immobilier est un travail difficile. Si l’on n’utilise pas les bonnes méthodes et qu’on ne se fonde pas sur des critères d’évaluations pertinents, l’erreur est possible. Mais lorsque la vente est conclue et que le vendeur se sent lésé, il doit prouver qu’il y a une lésion de plus de 7/12èmes de la valeur du bien.

Il lui faut donc estimer l’immeuble, suivant son état et sa valeur au moment de la vente, grâce à l’aide d’experts immobiliers (article 1674 du code civil).

Exemple

Mr Vendeur vend un bien immobilier à Mr Acheteur pour 120.000 euros. Quelques mois plus tard, Mr Vendeur est alerté par ses enfants qui estiment que le bien valait en réalité 360.000 euros. Si les experts confirment cette évaluation, le tribunal pourra effectivement conclure à la lésion, Mr Vendeur n’ayant reçu que 4/12 de la valeur réelle de l’immeuble (soit une lésion à hauteur de 8/12).

Mr Acheteur pourra alors choisir entre l’annulation de la vente ou une indemnisation. Dans ce dernier cas, Mr Acheteur devra payer un complément à concurrence du juste prix (soit 240.000 euros) mais pourra déduire 10% du prix total (soit 36.000 euros). Il devra donc verser 204.000 euros supplémentaires à Mr Vendeur, qui aura perçu au total 324.000 euros.

Bon à savoir :

  • attention aux cessions de parts de SCI dont la vente porte sur des droits. Elles ne constituent pas proprement dite une vente d’immeuble et de ce fait, ne sont pas concernées.
  • les ventes en viager et les ventes par adjudication sont exclues du champ d’application de la rescision en lésion. 
  • il arrive que le bien subisse des modifications entre le jour de l’acte de vente et la date à laquelle sont réalisées les expertises. Dans ce cas, les experts ne tiennent pas compte des éléments qui peuvent bonifier ou dégrader le bien.
  • une clause interdisant au vendeur d’avoir recours à une action en rescision pour lésion serait considérée comme abusive.
Achat immobilier : attention au risque de lésion en cas de trop bonne affaire !
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