VOTRE EXPERT IMMOBILIER AGRÉÉ CNE – CERTIFICAT DE DÉCENCE INSALUBRITÉ

 
 

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Mon bien est-il indécent ou insalubre ?

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Habitat insalubre : la différence avec un logement indécent

Avant toute chose, il convient de définir précisément la notion d’habitat insalubre. En effet, les termes d’indécence et d’insalubrité sont généralement confondus. Ils correspondent à deux phases différentes dans la dégradation d’un logement, l’indécence précédant l’insalubrité. Ainsi, un logement indécent n’est pas forcément insalubre. En revanche, tout logement insalubre est nécessairement indécent.

Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent. Autrement dit, de manière générale, celui doit répondre aux critères suivants :

  • ne présenter aucun risque manifeste pour la santé du locataire et pour sa sécurité physique
  • respecter un critère de performance énergétique minimale (c’est-à-dire, d’après le décret n°2017-312 du 9 mars 2017, être protégé contre les infiltrations d’air parasites et permettre une aération suffisante)
  • comprendre les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (eau chaude et froide, chauffage, etc.)
  • respecter une surface habitable minimum (c’est-à-dire une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ou un volume habitable d’au moins 20 m³)

Ainsi, un logement est indécent dès lors qu’il ne respecte pas l’un de ces critères.

Selon l’article L1331-26 du Code de la santé publique, un habitat est insalubre dès lors qu’il présente un danger réel et constant pour la santé ou la sécurité des locataires, et/ou des voisins, compte tenu de son état ou de ses conditions d’occupation.

Un logement est insalubre si par exemple une installation électrique risque de provoquer un incendie.

Le rapport conclut que l’habitat n’est pas insalubre. Toutefois, il indique certains manquements au Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Le dossier est alors transmis au maire. Celui-ci doit envoyer au bailleur une lettre de mise en demeure. Il lui indiquera les travaux de mise aux normes à effectuer et le délai pour les réaliser. Si le propriétaire refuse d’effectuer ces travaux ou qu’ils sont en partie réalisés, le maire ne peut en aucun cas ordonner l’exécution d’office des travaux. Il doit rédiger un procès-verbal d’infraction et le transmettre à l’Officier du Ministère Public.

Lorsque le rapport conclut l’insalubrité du logement, le dossier est alors transmis au préfet du département. Celui-ci dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de ce rapport pour consulter la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques.

Il doit également informer le propriétaire du logement, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la tenue d’une réunion avec cette commission. Cette lettre doit être en sa possession au moins 30 jours avant la réunion afin qu’il puisse apporter ses propres observations.Selon l’avis rendu par la commission, le préfet prend un arrêté d’insalubrité irrémédiable (tout est perdu pour le propriétaire...) ou remédiable (Si le propriétaire ne les effectue pas, le préfet lui envoie une lettre de mise en demeure. Il dispose alors d’1 mois pour respecter son obligation. Il peut également avoir à payer une astreinte d’un montant de 1 000 € maximum par jour de retard). Cet arrêté doit être porté à la connaissance du propriétaire par lettre recommandé avec avis de réception. Son affichage en mairie est également obligatoire.

La prise d’un arrêté d’insalubrité à de nombreuses conséquences notamment sur le loyer, la durée du contrat de location et le logement en lui-même.

Suspension des loyers

Dans le cadre d’un arrêté remédiable, la suspension des loyers intervient durant une certaine période. Ainsi, à partir du 1er jour du mois suivant la date d’affichage de l’arrêté en mairie ou de sa notification au bailleur, le locataire n’a plus de loyer à verser. La suspension des loyers se termine le 1er jours du mois suivant la date d’affichage en marie de l’arrêté mettant fin à l’interdiction d’occuper l’habitat insalubre ou de sa notification au propriétaire.

De plus, pendant cette même période, la suspension des aides au logement fournies par la CAF intervient également. En revanche, s’il s’agit d’un arrêté irrémédiable, la suspension des loyers est sans limite de durée. Toutefois, le locataire doit, dans tous les cas, continuer à payer les charges locatives aux échéances convenues dans son bail.

Nos tarifs :

Certificat de Décence : 300€ HT ou 360€ TTC

Méthodologie de calcul du coefficient d'insalubrité : 500€ HT ou 600€ TTC

Votre expert immobilier valeur vénale est là pour vous accompagner dans cette démarche en évaluant vos biens immobiliers par rapport au décret de décence ou en développant la méthodologie de calcul du coefficient d'insalubrité.

Une recherche de valeur vénale n'est ni une expertise du bâtiment ni un diagnostic.

Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché.

 

Évaluation


Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier une fourchette de valeur dans laquelle un bien immobilier peut être vendu, par rapport à l’offre et à la demande dans une zone géographique précise.

 

 

Expertise


L’expertise immobilière consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier à un instant T, cette valeur étant celle qui conviendrait au plus grand nombre d’acquéreurs.

 

 

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11 juin 2020

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Alain HECKÉ

Réponse de EXPERT IMMO DE L'ARC

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