Expertise

Jean-Pierre FOLLEGOT – Expert Immobilier Agréé CNE

Expertises immobilières, audit, conseil – 06 76 92 21 37

La mission principale de l’expert consiste à déterminer la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier, en tenant compte de facteurs juridiques, techniques et économiques. Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale n'est pas une expertise du bâtiment. Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché.

Il est important de ne pas confondre estimation et expertise immobilière. En effet, pour une expertise, il faut faire appel à un expert au sens juridique du terme et il facturera son acte. A titre d’exemple, une expertise immobilière est fréquemment demandée pour le calcul du montant d’un prêt relais.

L’estimation ou avis de valeur/évaluation immobilière

Réaliser une évaluation immobilière consiste à apprécier une fourchette de valeur dans laquelle un bien immobilier peut être vendu, par rapport à l’offre et à la demande dans une zone géographique précise.

L'estimation n'engage pas l'agent immobilier ; son but étant principalement d'obtenir le mandat de vente par la suite. Elle est d'ailleurs rarement remise sans signature d'un mandat car l'assurance responsabilité civile professionnelle ne couvre pas l'agent immobilier en ce cas.

L'estimation immobilière n'est qu'un simple avis, et ne constitue généralement pas une preuve suffisante auprès des mandataires publics (établissements fiscaux, notaire, juge)

Elle peut trouver son utilité dans les cas suivants :
  • PrĂ©parer une transaction (achat, vente, location, financement…)
  • Faire le point sur la valeur d’un patrimoine immobilier
  • Effectuer des actes de gestion (assurer un immeuble, dĂ©terminer une valeur locative)
  • Estimer le montant de ses impĂ´ts ou vĂ©rifier leur bien-fondĂ© (droits de mutation, taxe foncière…)
  • DĂ©clarer annuellement la valeur d’un portefeuille immobilier
  • (liste non exhaustive)

Réalisée par un agent immobilier ou un notaire, l’estimation immobilière présente bien des avantages pour le vendeur qui souhaite vendre son bien immobilier rapidement et au prix juste. Si la transaction est confiée à une agence immobilière, son prix ne sera généralement pas facturé en plus des frais d’agence.

L’expertise immobilière

L’expertise immobilière consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier à un instant T, cette valeur étant celle qui conviendrait au plus grand nombre d’acquéreurs.

Seul un expert est apte à apprécier correctement les principaux facteurs qui déterminent cette valeur. Il dispose d'une assurance responsabilité civile professionnelles spécifique pour cette activité.

L'expertise immobilière a une véritable force probatoire, notion d'importance notamment en cas de conflit.

L'expert est indépendant de la vente, il vous conseille. Le prix de cette indépendance seront ses honoraires quel que soit l'issue de la transaction, c'est la seule façon d'avoir un conseil libre et performant.

Le rapport d’expertise est un rapport détaillé qui comprend la description de la mission, la situation géographique, la description du bien, l’appréciation qualitative, l’étude du marché et des termes de comparaison, l’évaluation, les conclusions et les annexes.

L’expertise valeur vénale : dans quels cas ?

Pour fixer la valeur vénale d’un bien immobilier, ou évaluer votre patrimoine immobilier :
  • Lors d’une vente immobilière ou d’un achat immobilier.
  • D’un divorce ou d’une succession.
  • D’un prĂŞt immobilier ou d’une dĂ©claration d’impĂ´t sur la fortune.
  • D’une expropriation.
  • De la fixation ou de la rĂ©vision d’un loyer.
  • De l’apport ou de la restructuration de votre sociĂ©tĂ©.
  • D’un redressement de l’administration fiscale.
  • Pour Ă©tablir ou vĂ©rifier une superficie loi Carrez (lot de copropriĂ©tĂ©).
  • Liquidation de communautĂ©.
  • D’un partage, donation.
  • D’une Ă©viction.
  • Des litiges fiscaux.
  • Pour un État des lieux pour certains prĂŞts bancaires.
  • Pour obtenir un crĂ©dit, gage, crĂ©dit-bail.
  • Pour une procĂ©dure judiciaire.

L’expert immobilier peut également intervenir lors de :

Autres cas d'intervention :
  • Fusion, absorption et dissolution.
  • Apport en sociĂ©tĂ©.
  • Estimation en matière commerciale (valeur du fond, droit au bail, Ă©lĂ©ments corporels et incorporels…).
  • Valeur locative.
  • ProcĂ©dure judiciaire.

Les mots clés

Définitions issues de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Valeur vénale :

« La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

- la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,

- la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

- le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,

- l'absence de facteurs de convenance personnelle (…)

En règle générale la valeur vénale est déterminée soit par une approche par comparaison directe, soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif. »

Valeur locative de marché :

« La valeur locative s’analyse comme la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.

Avant de procéder à la détermination de la valeur locative, il convient d’analyser les caractéristiques de l’immeuble, constituant des éléments majeurs, agissant aussi bien dans le sens d’une augmentation ou d’une diminution de cette valeur.