Les Techniques d’estimation

Les Techniques d’estimation

L’expert immobilier est un professionnel indépendant chargé d’estimer, le plus précisément possible et en toute impartialité, la valeur de biens immobiliers.

En pratique, l’expert utilise simultanément plusieurs méthodes, reconnues et appréciés par les tribunaux et les services fiscaux, afin d’en recouper les résultats. Les plus courantes sont:

Les méthodes par comparaison consistent à comparer le bien faisant l’objet de l’Expertise immobilière, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d’Expertise.

La méthode hédoniste s’applique aux lots en copropriété et repose sur des critères objectifs. Elle se calcule sur la base d’une cinquantaine de facteurs en relation avec l’édifice et sa situation.

Les méthodes par le revenu consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

Les méthodes par le coût de remplacement consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une vétusté. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés.

Les méthodes dites « professionnelles » s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres… ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.

La méthode dite du « bilan-promoteur Inversé» . Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération.

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